Building Space Supply Sharing: โมเดลการใช้พื้นที่อาคารร่วมกันสำหรับธุรกิจโรงแรมในจีน

ดร.บุญทรัพย์ พานิชการ คณะโลจิสติกส์และดิจิทัลซัพพลายเชน มหาวิทยาลัยนเรศวร

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ประเทศจีนเผชิญกับความท้าทายด้านการจัดการทรัพยากรเมือง โดยเฉพาะพื้นที่ก่อสร้างในทำเลทองของเมืองใหญ่ เช่น ปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ กวางโจว และคุนหมิง ราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทำให้โมเดลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และโรงแรมต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอด การลงทุนแบบเดิมที่โรงแรมหนึ่งแห่งครอบครองพื้นที่ทั้งอาคารเริ่มไม่ตอบโจทย์ทั้งด้าน ต้นทุน และ ความคุ้มค่าเชิงเศรษฐกิจ

หนึ่งในโมเดลที่น่าสนใจคือ Building Space Supply Sharing หรือการใช้พื้นที่อาคารร่วมกัน โดยที่ผู้ประกอบการหลายรายเข้ามาเช่าหรือซื้อพื้นที่ภายในอาคารเดียวกันเพื่อดำเนินกิจการโรงแรมภายใต้แบรนด์ที่แตกต่างกัน รูปแบบนี้ช่วยให้สามารถใช้ทรัพยากรร่วม ลดต้นทุน และเพิ่มโอกาสสร้างรายได้จากลูกค้าหลากหลายกลุ่ม

ในเดือนกันยายน 2568 ผมมีโอกาสเข้าพักในโรงแรมแห่งหนึ่งใจกลางเมืองคุนหมิง มณฑลยูนนาน อาคารสูงกว่า 30 ชั้นที่รวบรวมโรงแรมหลายแบรนด์ไว้ในที่เดียวกัน ทำให้ได้เห็น “การใช้พื้นที่ร่วม” อย่างเป็นระบบและน่าสนใจในมิติการลงทุน

อาคารโรงแรมที่คุนหมิงมีการจัดสรรพื้นที่ดังนี้

ชั้นล่าง: พื้นที่ส่วนกลางสำหรับเคาน์เตอร์ต้อนรับของแต่ละโรงแรม ทำให้ลูกค้าสามารถเช็กอินและสอบถามข้อมูลได้สะดวก

ชั้นล็อบบี้เฉพาะ: แต่ละโรงแรมมีล็อบบี้ของตนเองที่ตกแต่งและให้บริการตามเอกลักษณ์ของแบรนด์ เช่น แบรนด์ระดับพรีเมียมจะเน้นหรูหรา ขณะที่แบรนด์บูติกจะเน้นความอบอุ่นและเป็นกันเอง

ชั้นห้องพักและสิ่งอำนวยความสะดวก: แต่ละโรงแรมรับผิดชอบการบริหารจัดการในชั้นของตนเอง ซึ่งรวมถึงห้องพัก ฟิตเนส ห้องประชุม หรือ Business Lounge

พื้นที่ส่วนกลาง: เช่น ระบบลิฟต์หลัก โถงทางเดินบางส่วน และระบบรักษาความปลอดภัย ถูกบริหารจัดการร่วมภายใต้ข้อตกลงกลางระหว่างผู้ประกอบการโรงแรมและเจ้าของอาคาร

การออกแบบเช่นนี้ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายสามารถ “แชร์โครงสร้างหลัก” เช่น ระบบลิฟต์ ระบบสาธารณูปโภค และมาตรการรักษาความปลอดภัย ขณะที่ยังคงรักษาอัตลักษณ์เฉพาะของแต่ละแบรนด์ไว้ได้

สิ่งที่น่าสังเกตคือ การออกแบบและการจัดสรรนี้ทำให้ลูกค้า “รู้สึกเหมือนอยู่ในโรงแรมแยกต่างหาก” แม้จะอยู่ในอาคารเดียวกัน ซึ่งสะท้อนถึงการจัดการที่มีประสิทธิภาพ

มิติทางเศรษฐกิจและการลงทุน

1. การใช้ทรัพยากรที่ดินอย่างคุ้มค่า

ในเมืองใหญ่ของจีน ที่ดินเป็นทรัพยากรที่มีจำกัด การสร้างโรงแรมหลายแห่งในย่านเดียวกันจึงแทบเป็นไปไม่ได้ โมเดลนี้จึงเป็น ทางออกของ Urban Land Scarcity ที่ช่วยให้เกิดการใช้พื้นที่แนวตั้ง (Vertical Utilization) แทนที่จะขยายในแนวนอน

2. การกระจายความเสี่ยงและเพิ่ม ROI

            การที่หลายแบรนด์อยู่ในอาคารเดียวกันทำให้มี ความหลากหลายทางตลาด (Market Diversification) ตัวอย่างเช่น แบรนด์ระดับพรีเมียมตอบโจทย์นักธุรกิจหรือนักท่องเที่ยวต่างชาติ ขณะที่แบรนด์ระดับกลางหรือบูติกเหมาะกับกลุ่มนักท่องเที่ยวภายในประเทศ โมเดลนี้ช่วยสร้างความมั่นคงด้านรายได้และเพิ่มโอกาสในการคืนทุน (ROI) เร็วขึ้น

3. การลดต้นทุนผ่านการใช้ทรัพยากรร่วม

ต้นทุนการก่อสร้างและบำรุงรักษาโครงสร้างหลัก (Core Infrastructure) ถูกแชร์ระหว่างผู้ประกอบการหลายราย เช่น ระบบไฟฟ้า น้ำประปา ระบบอินเทอร์เน็ต และการรักษาความปลอดภัย สามารถใช้ร่วมกันได้ นำไปสู่ Economies of Scale ที่ชัดเจน ขณะเดียวกันยังเปิดโอกาสในการเจรจาสัญญากับผู้ให้บริการภายนอกในอัตราที่แข่งขันได้มากขึ้น

4. การสร้าง Synergy ระหว่างแบรนด์

การอยู่ในอาคารเดียวกันช่วยให้เกิด Cross-selling และ Collaboration เช่น ลูกค้าโรงแรมระดับกลางสามารถใช้บริการห้องประชุมของโรงแรมระดับพรีเมียมที่อยู่ในอาคารเดียวกันโดยจ่ายเพิ่ม ซึ่งทำให้เกิดรายได้เสริมทั้งสองฝ่าย

5. การดึงดูดกลุ่มลูกค้าหลากหลาย

โมเดลนี้ช่วยสร้าง “One-stop Destination” สำหรับนักท่องเที่ยวและนักธุรกิจ เช่น กลุ่มนักธุรกิจระดับสูงเลือกแบรนด์หรู นักท่องเที่ยวครอบครัวเลือกแบรนด์ระดับกลาง กลุ่ม Backpacker หรือ Millennial เลือกโรงแรมราคาประหยัด

มิติทางสังคมและพฤติกรรมผู้บริโภค

1. ความสะดวกและความหลากหลายในการเลือก

            นักท่องเที่ยวมีทางเลือกหลายระดับราคาและบริการในอาคารเดียว ลดต้นทุนด้านเวลาในการตัดสินใจและการเดินทาง

2. การสร้าง “Hospitality Hub”

การรวมโรงแรมหลายแบรนด์ไว้ในพื้นที่เดียวกันสามารถสร้างเป็น “ศูนย์กลางบริการการท่องเที่ยว” ซึ่งอาจพัฒนาไปสู่การรวมบริการเสริม เช่น Co-working Space ร้านค้า หรือพื้นที่สำหรับกิจกรรม MICE (Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions)

3. การสอดคล้องกับแนวคิด Smart City

โมเดลนี้ตอบสนองต่อเป้าหมายของการพัฒนาเมืองอัจฉริยะ โดยเน้นการใช้ทรัพยากรอย่างมีประสิทธิภาพและลดการก่อสร้างที่ซ้ำซ้อน

ข้อดีและข้อท้าทายเชิงธุรกิจ

ข้อดี

• ลดต้นทุนการลงทุนเริ่มต้น
• เพิ่มความยืดหยุ่นทางธุรกิจ ในการปรับกลยุทธ์ด้านราคาและบริการ
• สร้างเครือข่ายพันธมิตร ระหว่างแบรนด์โรงแรมในอาคารเดียวกัน
• เสริมศักยภาพการแข่งขันเชิงทำเล เพราะดึงดูดลูกค้าหลากหลายกลุ่ม

ข้อท้าทาย

• การบริหารความแตกต่างของแบรนด์: ต้องสร้างเอกลักษณ์ที่ชัดเจนแม้อยู่ในอาคารเดียวกัน
• การประสานงานด้านการจัดการอาคาร: ต้องมีระบบกำกับดูแลที่โปร่งใสและมีประสิทธิภาพ
• ความเสี่ยงจากการแข่งขันภายใน: โรงแรมบางแบรนด์อาจได้เปรียบด้านการตลาดมากกว่า
• การคาดหวังของผู้บริโภค: ลูกค้าอาจสับสนหากประสบการณ์การบริการไม่แตกต่างชัดเจน

SWOT Analysis ของโมเดล Building Space Supply Sharing

การเปรียบเทียบกับโมเดลสากล

• ญี่ปุ่น: อาคารผสมผสาน (Mixed-use Building) ในโตเกียวที่รวมโรงแรม ห้างสรรพสินค้า และออฟฟิศ สร้างความคุ้มค่าด้วยการดึงดูดคนหลากหลายกลุ่ม
• สิงคโปร์: โรงแรมและ Serviced Apartments แบ่งพื้นที่ร่วมกัน ใช้ Co-working Space เป็นจุดขายเสริม
• ดูไบ: Luxury Complex ที่รวมหลายโรงแรมและพื้นที่จัดงานระดับนานาชาติในตึกเดียว เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าหลากหลายระดับรายได้

จีนกำลังนำแนวคิดเหล่านี้มาปรับใช้ให้เข้ากับ บริบทของการเติบโตเมืองและพฤติกรรมการท่องเที่ยวภายในประเทศ โดยเน้นการใช้ที่ดินแนวตั้งเพื่อแก้ปัญหาการขาดแคลนพื้นที่ในเมืองใหญ่ ขณะที่ประเทศอื่นมักเน้นการสร้างเป็นคอมเพล็กซ์เพื่อเพิ่มความหรูหราและเป็นแลนด์มาร์ก

แนวโน้มในอนาคต

การกระจายโมเดลสู่เมืองรอง: เมืองท่องเที่ยวที่กำลังเติบโต เช่น ต้าเหลียน กุ้ยหยาง หรืออู๋ซี อาจเป็นพื้นที่ทดลองขยายโมเดลนี้ เนื่องจากมีการเติบโตของนักท่องเที่ยวในประเทศที่รวดเร็ว

การใช้เทคโนโลยีดิจิทัล (Digital Transformation): การใช้ Mobile Check-in, Smart Key Card, และ Big Data Analytics จะช่วยบริหารจัดการลูกค้าและเพิ่มประสิทธิภาพบริการ

การพัฒนาเป็นคอมเพล็กซ์ครบวงจร (Hospitality Complex): รวมโรงแรม ร้านค้า Co-working Space และศูนย์ประชุมไว้ในอาคารเดียวกัน เพื่อเพิ่มการใช้พื้นที่ต่อหน่วยสูงสุด

บทบาทของภาครัฐและนโยบายเมืองอัจฉริยะ: หากโมเดลนี้สอดคล้องกับยุทธศาสตร์การใช้ทรัพยากรอย่างยั่งยืน อาจได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีหรือมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ

โมเดล Building Space Supply Sharing ถือเป็นการพลิกโฉมธุรกิจโรงแรมในจีน ด้วยการผสมผสานแนวคิดการจัดการพื้นที่เมืองกับการสร้างมูลค่าเพิ่มเชิงธุรกิจ จุดแข็งของโมเดลนี้คือการลดต้นทุน เพิ่ม ROI และกระจายความเสี่ยงทางตลาด แต่ก็ยังมีข้อท้าทายด้านการบริหารจัดการร่วมและการแข่งขันภายในที่นักลงทุนต้องจับตา

ในมุมมองการลงทุน โมเดลนี้สามารถสร้าง โอกาสในระยะยาว โดยเฉพาะเมื่อสอดคล้องกับนโยบาย Smart City และการเติบโตของการท่องเที่ยวจีน หากผู้ประกอบการสามารถสร้าง ความแตกต่างของแบรนด์ (Brand Differentiation) และวางกลยุทธ์การบริหารจัดการร่วมอย่างมีประสิทธิภาพ โมเดลนี้มีศักยภาพที่จะกลายเป็น มาตรฐานใหม่ของอุตสาหกรรมโรงแรมในเมืองใหญ่ของจีน และอาจถูกขยายไปยังภูมิภาคอื่นในอนาคต